Qual o percentual máximo da renda que posso comprometer com financiamento?

A maioria dos bancos limita a parcela a 30% da renda bruta familiar. Com renda de R$ 10.000, a parcela máxima aprovada seria de R$ 3.000.

Posso somar a renda do cônjuge para financiar?

Sim. A maioria dos bancos aceita composição de renda com cônjuge, companheiro(a) ou familiares. Duas rendas de R$ 5.000 viram R$ 10.000 de renda familiar.

Por que o SAC exige mais renda que o PRICE para aprovar?

Porque no SAC o banco analisa a primeira parcela, que é a mais alta. No PRICE, analisa a parcela fixa, que é menor. Por isso, com a mesma renda, o PRICE aprova um valor maior.

Dar uma entrada maior facilita a aprovação?

Sim. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menor a parcela — e mais fácil encaixar nos 30% da renda. A entrada mínima costuma ser 20% do valor do imóvel.

Estender o prazo compensa para conseguir aprovação?

Prazo maior reduz a parcela e facilita a aprovação, mas aumenta o total de juros. A estratégia é aprovar com o prazo necessário e amortizar antecipadamente quando possível.

Quanto posso financiar com minha renda? O cálculo que o banco faz

Você encontrou o apartamento dos sonhos. R$ 500 mil. Tem R$ 100 mil de entrada. Mas a pergunta que decide tudo: o banco vai aprovar o financiamento?

A resposta depende de uma conta simples que poucos conhecem — e que muda completamente dependendo do sistema que você escolhe.

A regra dos 30%

A maioria dos bancos segue a mesma regra: a parcela do financiamento não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar. Renda de R$ 8.000? A parcela máxima aprovada é de R$ 2.400.

Mas aqui vem o detalhe que pega: qual parcela o banco considera?

No SAC: o banco olha pra primeira parcela (a mais alta)
No PRICE: o banco olha pra parcela fixa

Como a primeira parcela do SAC é maior que a parcela fixa do PRICE, pode acontecer de o banco aprovar no PRICE mas negar no SAC — mesmo que o SAC seja mais barato no total.

Exemplo prático

R$ 400 mil financiados em 30 anos, taxa de 10% ao ano:

SAC: primeira parcela ~R$ 4.400. Renda mínima: R$ 14.700
PRICE: parcela fixa ~R$ 3.500. Renda mínima: R$ 11.700

Com renda familiar de R$ 12.000, o PRICE seria aprovado e o SAC seria negado. São R$ 3.000 de diferença na renda mínima exigida — por causa de uma escolha de sistema.

Se a sua renda individual não bate o mínimo, a maioria dos bancos aceita composição de renda com cônjuge, companheiro(a) ou até outros familiares. Duas rendas de R$ 6.000 viram uma renda familiar de R$ 12.000, com parcela máxima de R$ 3.600.

A entrada muda tudo

Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, menor a parcela — e mais fácil a aprovação. A maioria dos programas exige entrada mínima de 20% do valor do imóvel, mas dar mais de 20% reduz o risco pro banco e pode até garantir uma taxa de juros menor.

Com R$ 500 mil de imóvel:

Entrada de 20% (R$ 100 mil): financia R$ 400 mil
Entrada de 30% (R$ 150 mil): financia R$ 350 mil — parcela cai ~12%

O prazo como alavanca

Estender o prazo reduz a parcela e facilita a aprovação. Mas cuidado: prazos maiores significam mais juros no total.

20 anos (240 meses): parcela maior, menos juros no total
30 anos (360 meses): parcela menor, mais juros no total
35 anos (420 meses): parcela mínima, juros no máximo

A dica é: consiga a aprovação com o prazo necessário, mas amortize antecipadamente sempre que possível. Isso reduz o prazo real sem comprometer o orçamento. Inclusive, se você tem saldo no FGTS, pode usá-lo para amortizar a cada 2 anos.

Antes de ir ao banco

Faça a simulação antes. Saiba qual parcela cada sistema gera, qual renda você precisa, quanto a entrada muda o resultado. Chegar no banco sabendo os números evita surpresas — e dá poder de negociação. Se ainda tem dúvida sobre o sistema, veja SAC ou PRICE: a escolha que pode custar um apartamento.