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Simulador de Financiamento

Compare os sistemas SAC e PRICE com correção pela Taxa Referencial do Banco Central.

Dados do financiamento

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Preenchida automaticamente via API BCB. Editável para simulações.

SAC ou PRICE: a escolha que pode custar (ou economizar) um apartamento

Imagine que você acabou de fechar um financiamento de R$ 400 mil, prazo de 30 anos, taxa de 10% ao ano. Se escolheu SAC, sua primeira parcela fica em torno de R$ 4.400 — mas lá pelo décimo ano já caiu para uns R$ 3.100. Se escolheu PRICE, a parcela começa em R$ 3.500 e fica assim até o último mês. Parece pouca diferença? No final das contas, o PRICE pode custar mais de R$ 200 mil a mais em juros. É o preço de um segundo imóvel. E muita gente só descobre isso depois que o contrato está assinado.

SAC: parcelas que aliviam com o tempo

O nome é técnico — Sistema de Amortização Constante — mas a ideia é simples: todo mês você abate o mesmo pedaço da dívida. Como o saldo devedor encolhe mais rápido, os juros vão caindo junto, e com eles a parcela. No começo pesa mais no bolso, mas é aquele esforço que compensa: mês a mês você vê a prestação diminuir. Se a sua renda hoje comporta esse começo mais apertado, o SAC é quase sempre o caminho mais econômico.

PRICE: previsibilidade que tem um custo

Na Tabela PRICE, a parcela é a mesma do primeiro ao último mês. Confortável de planejar? Com certeza. Mas existe um detalhe que pega muita gente de surpresa: nos primeiros anos, quase tudo que você paga é juro. A dívida real mal se mexe. É só lá pelo meio do contrato que a amortização começa a ganhar força. Essa lentidão no início é o que faz o total de juros ser bem mais alto do que no SAC.

Na prática: quanto a diferença pesa no bolso

Pense em R$ 400 mil financiados em 30 anos a 10% ao ano. No SAC, você paga cerca de R$ 700 mil ao todo. No PRICE, esse número passa de R$ 900 mil. São mais de R$ 200 mil de diferença — dinheiro suficiente para mobiliar o apartamento, trocar de carro ou até dar entrada em outro imóvel. A explicação é uma só: no SAC, cada real que você paga a mais no começo é um real que deixa de render juros contra você.

A TR: aquele detalhe que pouca gente presta atenção

A Taxa Referencial é um índice do Banco Central que corrige o saldo devedor do seu financiamento todo mês. De 2018 pra cá ela ficou zerada ou quase isso, então muita gente esqueceu que ela existe. Mas ela pode voltar a subir — e quando sobe, suas parcelas sobem junto, em ambos os sistemas. Nosso simulador puxa a TR atualizada direto da API do Banco Central, então você sempre simula com o número real.

Afinal, qual escolher?

Se o seu orçamento aguenta a primeira parcela do SAC sem aperto, vá de SAC. Você vai pagar menos juros, vai se livrar da dívida mais rápido em termos reais, e ainda ganha aquela sensação boa de ver a parcela cair todo mês. É a escolha de quem quer economizar no longo prazo.

Agora, se a parcela inicial do SAC compromete demais a sua renda — ou se você sabe que seus ganhos vão crescer nos próximos anos — o PRICE dá mais fôlego no começo. Também é a opção quando o banco exige parcela fixa para aprovar o crédito. Não é a mais barata, mas pode ser a mais realista pro seu momento.

Os números mudam bastante dependendo do valor, da taxa e do prazo. Simule com os seus dados na calculadora acima e veja exatamente o que muda no seu caso.

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário

Qual a diferença entre SAC e PRICE na prática?
No SAC a parcela começa mais alta e vai caindo todo mês — você sente o alívio ao longo dos anos. No PRICE a parcela é fixa do início ao fim, mais fácil de encaixar no orçamento. A pegada é que no PRICE você paga muito mais juros no total, porque a dívida demora mais pra diminuir.
SAC ou PRICE: qual sai mais barato no final?
O SAC, e geralmente por uma diferença grande. Num financiamento de R$ 400 mil em 30 anos a 10% ao ano, a economia pode passar de R$ 200 mil em juros. O preço dessa economia é aguentar parcelas maiores no começo.
Já assinei meu financiamento — dá pra trocar o sistema?
Direto no contrato, não. Mas existem dois caminhos: renegociar com o próprio banco (nem sempre aceitam) ou fazer portabilidade de crédito para outra instituição com condições diferentes. Antes de qualquer decisão, vale simular os dois cenários pra ter certeza de que a troca compensa.
O que é a TR e por que ela aparece no meu financiamento?
A TR (Taxa Referencial) é um índice calculado pelo Banco Central que corrige o saldo devedor do financiamento. Ela ficou zerada por anos, mas pode voltar a subir. Quando sobe, suas parcelas sobem um pouco também — por isso é bom acompanhar.
Quanto do meu salário posso comprometer com as parcelas?
A regra geral dos bancos é até 30% da renda bruta familiar. Detalhe importante: no SAC, o banco olha pra primeira parcela (que é a maior). No PRICE, olha pra parcela fixa. Isso significa que no SAC você pode precisar de uma renda maior pra aprovar o mesmo valor de financiamento.
Compensa amortizar o financiamento antes do prazo?
Na maioria das vezes, muito. Cada real que você antecipa deixa de gerar juros compostos contra você pelos anos restantes. Você pode escolher entre diminuir o prazo (economiza mais) ou diminuir a parcela (alivia o mês a mês). Qualquer uma das opções é melhor do que deixar o dinheiro parado na poupança, por exemplo.